도시 빈자들의 최후의 주거지 - 지옥고 아래 쪽방

도시 빈자들의 최후의 주거지 지옥고 아래 '쪽방'
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최저주거기준 미만의 주택 이외의 거처
부대시설 (세면·취사·화장실 등) 이 없는
빈곤계층을 위한 저렴한 주거공간

가난한 자들의 마지막 주거지가 된 쪽방
오늘도 이곳엔 사람이 산다.

누가 쪽방으로 을 버는가

서울 시내 쪽방은 크게 돈의동, 창신동, 동자동, 영등포동 등 4군데 쪽방촌에 분포해 있다.

2018년 서울시의 조사에 따르면 이곳 거주자는 총 3,296명(지난해 12월 말 기준 3,183명)에 이른다. 서울시의 쪽방 현황 내부 자료(2018년 9월)에 명기된 318채 쪽방 건물 가운데 등기가 되어 있는 243채 등기부 등본을 전수 조사한 결과, 전체 270명 소유주(법인 포함) 중 188명(69.62%)이 쪽방촌 밖 다른 지역에 살고 있었다. 쪽방 소유주가 다른 지역에 살면서 관리인을 통해 월세만 챙기다 보니, 실제 거주지로서 쪽방의 시설과 환경은 인간이 살기 힘들 정도로 열악하기만 하다.

서울 종로구 창신동 쪽방촌

건물 56채에 바늘 하나 꽂을 자리 없이 빽빽하게 들어찬 쪽방 520여칸. 숨 쉴 틈 없는 이곳 쪽방촌에서 담뱃가게 겸 슈퍼마켓을 40년째 운영하는 최씨. 드러나지 않은 그의 두 번째 직업은 이곳 쪽방 주민들의 전출입과 월세수납을 관리하고 민원을 집주인에게 전달하는 ‘쪽방 관리인’이다. 타지에 사는 건물주를 대신해 세입자들로부터 방값을 수금하고 각종 잡일을 해주는 대가로 최씨는 신혼 시절부터 초등학생 손녀를 둔 할머니가 된 지금까지 자릿세 걱정 없이 쪽방촌 입구에서 장사를 하고 있다.

이 동네 집주인 중 쪽방 건물 한 동만
갖고 있는 사람은 없다니까.
우리 집주인만 해도 이 근처에 집을 8채 가지고 있어요.

- 슈퍼 주인 최미자씨(가명) -

창신동 쪽방촌을 속속들이 꿰고 있는 최씨의 말은 사실과 일치했다. 서울 종로구 종로46가길 일대 등기부등본에 따르면 최씨가 관리하는 쪽방 건물 주인 6남매와 배우자 등 일가(一家)가 이곳 쪽방촌에 소유한 건물은 8채나 됐다. 1980년대 부친으로부터 쪽방용 건물들을 물려받아 건물주가 된 남매들은 1996년 지하 1층, 지상 5층짜리 빌딩을 인근에 세워 부를 확장했다.

본보는 서울시의 쪽방 현황 내부자료(2018년 9월 기준)를 입수해 명단에 있는 318채 쪽방 건물의 등기부 등본을 전수조사했다.
2006년 용산국제업무지구개발사업과 2007년 뉴타운 영향권인 동자동, 창신동 매매로 인한 손바뀜 빈번... 재테크 수단으로 변질

쪽방 건물주 중 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 등 고급 주거단지에 거주하는 인물이 적지 않았으며, 강남 건물주의 가족들, 중소기업 대표 등 재력가가 다수 포착됐다. 전직 유명 수능 인터넷 강사는 쪽방 건물 소유를 위한 가등기를 설정해놨고, 고등학생 자녀를 건물 공동명의자로 등재해놓은 경우도 있다. 쪽방촌 개발 소식에 솔깃해 부산, 광주, 세종, 창원 등지의 큰손들이 재테크를 위해 대거 서울 시내 쪽방을 사들인 사례도 확인했다.

돈 되는 투기처로 전락한 쪽방

부동산 투자자에게 '쪽방촌'은 안정적인 투자처다.

재개발 지역 투자의 경우는 그야말로 시간과의 싸움이다. 먼 미래를 보고 현금 자산과 대출을 끌어와 부동산을 매입하는데 사업 자체가 좌초하거나 유예된다면 꼼짝없이 투자금은 투자처에 묶이게 된다. 하지만 ‘쪽방촌 투기’는 다르다. 많은 돈을 투입해 ‘알 박기’를 하고 있는 가운데서도 계속해서 쪽방 주민으로부터 현금이 나오는 ‘캐시 카우(Cash Cowㆍ확실히 돈벌이가 되는 상품)’이다.

쪽방촌 평면도

서울 용산구 동자동 쪽방 층 단면도

쪽방 건물 318채 중 다주택 소유자들이 갖고 있는 건물은 56채(17.61%)에 달했다. 등기부 등본에 가족관계가 드러나지는 않지만, 이웃들의 증언을 토대로 같은 주소지와 상속 관계 등을 통해 파악, 추정한 결과 일가족 다주택자가 소유한 쪽방 건물은 전체의 22.01%(70채)까지 늘어난다. 돈의동 쪽방촌의 서모(76)씨는 서류상 확인되는 것만도 4채의 쪽방 건물을 소유하고 있다. 2011년 영등포 쪽방촌 건물 한 채를 매입한 박모(62)씨는 2015년 경매로 나온 동자동 쪽방촌 건물도 하나 사들였다.

집주인이 쪽방에 함께 거주하는 경우는 거의 없고,
보통 관리인을 두고 월세 중 일부를 떼어 주거나
공짜로 쪽방에 살 수 있게 하는 식으로 관리를 일임하고 있어요.

- 김호태 동자동사랑방 대표 -

대부분의 쪽방은 ‘무허가 숙박업’

‘여인숙’, ‘고시원’이라는 간판을 달고 영업하는 극소수를 제외하고 대부분의 쪽방은 ‘무허가 숙박업’이다. 부동산 계약서와 보증금 없이 대부분 ‘방 있음’이라고 적힌 간판 아래 전화번호로 연락해 관리인과 만나 그 자리에서 구두로 계약이 이뤄진다. 쪽방 건물 한 채당 매달 287만5,168원(평균값을 통한 추정)을 현금으로 받으면서도 카드결제나 현금공제가 되지도 않아, 수익은 대부분 드러나지 않는 ‘그림자 현금’의 형태로 집주인의 주머니 속으로 흐른다.

공실만 없다면 매달 수익이 1,000만원 달하는 관리자도

수완만 좋다면 ‘쪽방 관리인’도 많은 돈을 벌기도 한다. 돈의동에서 9채 건물에 100칸 상당 무허가 쪽방을 한꺼번에 관리하고 있는 한 60대 여성은 “집주인으로부터 전대(임차한 것을 또다시 남에게 빌려주는 것) 형식으로 쪽방을 관리하고 있는데, 공실만 없다면 매달 수익이 1,000만원 가까이 된다”고 말했다. 갈수록 주거 비용이 가파르게 올라 고시원, 쪽방 등 주거 난민 처지에 놓인 이들이 늘어나고, 쪽방의 ‘투자 가치’는 높아지자 집주인들이 멀쩡한 집을 쪼개 쪽방으로 돈을 벌려는 조짐까지 확산하고 있다.

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동자동 쪽방 내부

인간다운 삶은 뒷전...
혈세는 집주인 주머니로

도시의 빈자들이 거리로 내몰리기 전
마지막으로 몸을 뉘일 수 있는 안식처인 쪽방

아스팔트 바닥이 아닌 공간에서 지낼 수 있는 것만으로, 노숙의 경계에 놓인 이들은 어떠한 열악한 환경도
만족하며 살아야 하는 걸까.

서울 쪽방시설 보유 실태
공용
취사장
24.8%
공용
세면장
89.2%
공용
화장실
82.2%
공용
샤워실
21.9%
공용
세탁장
39.4%
주로 사용하는 화장실
건물
화장실
73.5%
가까운
공공건물
화장실
18.5%
쪽방
상담소
4.8%
가까운
지하철역
1.8%
기타
1%
무응답
0.4%
주로 사용하는 세면장
건물
세면장
66.7%
쪽방
상담소
29.2%
기타
3.4%
무응답
0.7%
출처 : 2018 서울 쪽방 밀집지역 건물실태 및 주민의견 조사 보고서

쪽방의 평균 평당 임대료 18만2,550원

서울 전체 아파트의 평균 평당 월세인 3만9,400원의 4배를 훌쩍 뛰어 넘는 임대료를 내면서도 쪽방 주민들은 최소한의 주거환경도 보장받지 못하는 게 현실이다. 전용 화장실은 커녕 몸을 씻을 수 있는 샤워실도, 온수와 난방도 허락되지 않는다. 성인 한 사람이 겨우 누울 수 있을 만큼 공간은 좁다.

창신동에 거주하는 이모(80) 할머니는 씻기 위해 일주일에 2회 버스를 타고 20분 남짓 거리에 있는 종로노인종합복지관에 간다. 매달 20만원을 방세로 내는 이 할머니는 “차가운 물만 나오는 수도꼭지만 덜렁 설치돼 있을 뿐, 세면대도 없어 따뜻한 물에 손 씻을 기회도 귀하다”며 “지난 겨울에는 집안에서도 입김이 나올 정도로 추워 패딩조끼를 입고 지내도 감기가 떨어지지 않았다”고 말했다.

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동자동 쪽방 건물 내 공용 세탁 및 세면장
동자동 쪽방 층 공동 화장실

‘지옥고(지하방, 옥탑방, 고시원) 아래 쪽방’이라는 말이 절로 나오는 수준의 거주 공간이지만, 물러설 곳 없는 주거난민들을 대상으로 한 약탈적 임대 행위가 길게는 40~50년 동안 이어져오고 있다.

종로구청 관계자는 “10년 전부터 불이나서 큰일이라도 날까봐 두꺼비집과 화재경보기까지 구청이 모두 달아줬다”며 “혹시 모를 사고를 예방하는 차원이지만, 기본적으로 건물주가 반드시 해야 할 의무를 다하지 않아 안전 설비 마저 구청 예산으로 하게 된다”고 말했다. 더 큰 문제는 빈곤계층을 위해 국민 혈세로 제공되는 복지가 결국 집주인의 주머니로 흘러들어간다는 점이다.

서울시의 ‘2018 서울시 쪽방 밀집지역 건물실태 및 거주민 실태조사 결과보고서’에 따르면 기초생활수급자와 차상위계층 등 정부보조를 받는 수급자는 전체 주민의 67.1%에 달한다. 서울 기준 1인 가구는 주거급여로 21만3,000원 안에서 실제 월세를 지원받는데, 결국 그 돈이 곧바로 쪽방 실소유주들에게 흘러가는 형국이다.

쪽방을 떠나지 못하는 사람들

쪽방에 산다는 건 4.13㎡(1.25평ㆍ보건복지부 정의의 중간값) 남짓한 작은 공간에 ‘몸을 누인다는 것’, 그 이상을 의미한다

난방, 냉방, 상하수도, 보안, 방재, 방음 등 흔히 집으로 부르는 곳이라면 어설프게라도 갖춘 그 모든 시스템이 배제된 공간에서 ‘버틴다’는 뜻이다. 이 삶이 기꺼울 리 없지만 대부분의 주민은 한 번 들어온 쪽방에서 쉽게 벗어나지 못한다.
쪽방촌 주민의 평균 거주 기간은 11.7년이다.

장실은 방에도 건물에도 없어 공원 간이화장실을 써요.
제대로 걷질 못하니 팔로 기어 가야 하는데,
비 오는 날이면 막막해요.

당뇨합병증으로 두 다리를 잃은 이명주(가명ㆍ57)씨

두 다리가 절단된 채 화장실도 세면장도 없는 방에 사는 그에게 매일 눈을 뜨는 것은 그 자체가 투쟁의 시작을 의미한다. 생각지 못했던 인생의 불행이 겹겹이 밀려들기 전에는 그도 번듯한 사업체의 대표였다.

“중장비 대여 사업을 했는데, 1997년에 부도나면서 가족들과 헤어지고 거리생활을 시작했어요. 자살도 여러 번 시도했었고, 정신차리고 일용직으로 일을 하면서부터는 고시원에 월세를 내고 살았어요. 그런데 일을 못하는 날도 생기다 보니 방값을 밀리고, 고시원 찜질방 만화방 등으로 계속 지내는 곳이 아래로 아래로 내려온 거죠. 12년 전에 이 동네(동자동 쪽방촌) 방값이 싸다고 하기에 이 동네 여인숙에 살기 시작했어요.”

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사는 고사하고 몸이나 안 아프면 좋겠어요.
통장에 돈도 거의 남아 있지 않은 상태에서 아프기라도 하면
말 그대로 생활에 ‘비상’이 걸리니까요.

서울의 한 쪽방에서 21년을 버텨 온 박선기(가명ㆍ62)씨

지방에서 일하다가 더 많은 일자리를 찾아 서울의 한 쪽방촌에 자리잡았다. 일용직 잡부로 일당 5만~6만원을 받으며 일하다가, 목수일을 배우면서 일당도 12만, 13만원으로 뛰어 꿈에 부풀던 때다. 끝까지 지키지는 못했지만 가정을 이룬 시절도 있었다. 매일 막노동을 하는 처지였지만 쪽방 한 칸마저도 ‘집’이라고 부르며 사는 재미가 있었다. “예식도 못 올리고 산다”는 부인의 말을 들은 쪽방상담소가 2005년에는 결혼식도 치러줬다.

“아직도 그 시절 기억은 생생해요. 결혼식을 하고, 설악산에 2박3일 신혼여행도 갔죠. 여러 기업에서 세탁기와 냉장고도 선물로 줬던 걸로 기억해요. 그런데 쪽방에 어디 둘 데가 있나요. 다른 사람들이랑 다 같이 사용하다가 고장 나서 버렸지. 와이프가 4년 뒤 ‘같이 못 살겠다’며 집을 나갔지만, 여전히 근처 쪽방에 살고 있다고 들었어요.”

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쪽 화장실이 제일 가까운데 그래도 그쪽으로는 절대 안가요.
여자가 눈에 띄면 사람들이 험하게 나와서요.

서울 중구 쪽방에 사는 여성 박경자(가명ㆍ65)씨

밤이면 건물 전체 10여칸의 방에 세입자들이 빽빽하게 몸을 뉘었고, 그들 중 여성은 박씨 혼자였다. 노숙을 피했다는 안심도 잠시, 세수나 샤워는 고사하고 건물 전체에 하나뿐인 공용화장실을 쓰는 것조차 녹록하지 않았다. 그의 이웃들은 일용직 노동에 지쳤거나, 그 일자리를 얻는 것마저 실패했거나, 일자리를 구할 의지나 기력마저 상실해 대개 술에 취한 상태였다. 이런 그들이 거의 알몸 상태로 화장실을 누비곤 했다.

“내가 있거나 말거나 그렇게 맨몸으로 다녔어요. 한 사람이 화장실 가고 나면, 또 한 사람이 그러고. 방 문도 열고들 살고. 도저히 못 있겠더라고. 낮에는 무조건 나와 지내고 밤에는 문 꼭 잠그고 살았죠.”

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쪽방 최다 밀집지역
종로구가 제안하는 공공쪽방

서울 시내에서 노후한 쪽방 건물과 쪽방 주민들이 가장 많이 밀집해있는 종로구의 고민이 깊다. 지난해 초 돈의동 쪽방 화재(1명 사망), 종로5가 서울장여관 화재(6명 사망)에 이어 관수동 국일고시원 화재(7명 사망) 등으로 많은 이의 목숨이 희생된 도시 빈민들의 마지막 거처가 이곳 종로구 일대에 ‘쪽방촌(돈의동ㆍ창신동)’, ‘고시원’, ‘달방(보증금 없는 여관ㆍ여인숙 셋방)’의 형태로 빼곡히 들어서 있는 터다.

서울 종로구는 지난 4월 7일 “붕괴와 화재 위험에 상시 노출된 쪽방과 저소득층 노인의 주거복지를 위해 청계천변 공공용지에 원룸형 안심 공동주택 건립을 위한 계획을 수립, 서울시에 제안했다”고 밝혔다. 청년이나 신혼부부 등이 아닌 쪽방 주민 등 최하 저소득층이 입주할 수 있는 공공임대 주택을 자치단체가 제안하는 것은 사실상 처음이다.

쪽방과 저소득층 노인의 주거복지를 위한
원룸형 안심 공동주택 제안

종로구가 제안한 공공쪽방 층 단면도

전용면적 14.7㎡에 전용 화장실과 취사시설, 발코니까지 갖춘 지하2층, 지상10층 규모의 ‘쪽방ㆍ저소득 어르신 공공임대 주택

주거기준법상 1인가구 최저 주거기준 충족

단지 내 공동작업장, 기술교육원, 사회적경제 활동 공간, 상담소도 마련

지속 가능한 생활과 사회로의 자활을 촉진

종로구 창신동 청계천 인근의 삼일아파트 1~6동, 공공임대 주택 부지 물망

1969년 시가 조성한 시민아파트였지만 지금은 안전문제로 아파트 부분은 철거되고, 1, 2층 상가만 남아있다. 현재 해당 부지는 2007년 청계천 복원계획에 따라 공원녹지 지역으로 지정돼 개발을 할 수도 없는 상태다. 서울시와 종로구는 공공주택사업을 위해 공원녹지 지정 해제를 일부 검토 중이다. 해당 부지는 창신동 쪽방촌에 거주하는 이들의 생활권역에서 크게 벗어나지 않는다는 점도 영향을 미쳤다.

사회 관계가 단절된 쪽방 어르신들은
쪽방촌을 고향처럼 여겨 떠나고 싶어하지 않는 경향이 있죠.
구상 중인 공공임대주택이 사람이 살 만한 공간에서
자립을 꿈꾸는 발판으로 기능하기를 기대합니다.

- 종로구 관계자 -

가난 앞에 더욱 비정한 도시에서는
오늘도 갈 곳 없는 이들의 삶을 담보로
‘불로소득(不勞所得)’을 뽑아내는
빈곤 비즈니스가 진행 중이다.